용산국제업무지구와 연향들, 어떻게 다를까?

용산국제업무지구 조감도  사진= 서울특별시

서울시가 추진하는 용산국제업무지구(용산서울코어)는 연향들과 마찬가지로 미래형 복합도시로 개발된다.

둘 다 마지막 남은 금싸라기 땅이라 불릴 만큼 좋은 입지 여건을 갖추고 있다. 부지면적도 용산국제업무지구는 49만5000㎡(15만평), 순천 연향들은 48만8000㎡(14만8000평)로 비슷하다. 다만 용산국제업무지구의 총 사업비는 51조 원 정도로 연향들의 3천6000억 원과 비교가 안 될 정도로 많다. 토지비 비중은 용산이 전체 사업비의 17%인 8조 9천억 원, 연향들은 전체 사업비의 54%인 1900억 원 수준이다.

서울시는 용산국제업무지구를 업무, 주거, 여가문화 등 생활에 필요한 모든 활동을 도보권 내에서 해결할 수 있는 ‘콤팩트시티(Compact City)’로 만들 계획이다. 저층형 개방형 녹지,벽면녹화 등 지하부터 공중까지 사업부지 면적과 같은 약 50만㎡의 녹지와 탄소 배출 제로(0) 지구로 조성된다.  구역은 크게 국제업무, 업무복합, 업무지원 등 3개 존으로 구분된다. 국제업무존(A)은 중심상업지역으로 용적률을 최대 1700%까지 올리고 100층 내외의 랜드마크가 들어선다. 또한 프라임급 오피스, 호텔, 광역환승센터 등을 조성하고 랜드마크 최상층에는 전망시설과 복합놀이시설이 들어선다.

연향들 조감도  사진=순천시

업무복합존(B)은 ICT 기반의 미래신산업 업무 기능을 담당할 업무 및 기업지원시설이 입주하고, 업무지원존(C)에는 주거·교육·문화 등 지원시설이 들어선다. 서울시는 올해 하반기 기반 시설을 착공해 2030년대 초에 입주를 시작한다는 계획을 갖고 있다. 

>연향들 도시개발사업은 연내 착공, 2028년 준공을 목표로 하고 있다. 호텔·리조트를 비롯한 숙박시설과 공동주택, 주민편익상가시설 등을 도입해 순천의 새로운 랜드마크를 조성하는 사업이다. 연향들이 용산과 다른 점은 업무시설이 작은 대신 숙박관광시설의 비중이 크고 공동주택이 포함된 것이다. 용산은 국제업무지구 주변에 공동주택이 들어선다. 최근 아파트 777가구와 오피스텔 894실이 들어서는 용산정비창 전면 1구역 재개발 시공사가 확정됐다.

용산국제업무지구

연향들

서울시는 사업의 공익성을 담보하기 위해 공공기관인 코레일과 SH공사를 사업시행자로 선정하여 공공이 주도하고 민간이 참여하는 개발형태로 가져갈 생각이다. 도로·공원·문화시설·주차장 등 충분한 기반시설을 조성하고, 과도한 개발이익이 사업자에게 주어지지 않고 공공에 적절히 배분되게끔 유도할 예정이다.

연향들은 공영개발 형태로 860억 원 규모의 지방채를 발행하고 선분양을 통해 재원을 마련함과 동시에 초기에 수익을 확보한다는 계획이다. 가장 큰 장점은 순천만국가정원이 인접해 생태·관광과 연계할 수 있다는 점이다.

용산이 연향들과 가장 큰 차이는 지역상생리츠의 도입이다. 용산국제업무지구의 업무복합존 중에서 SH공사(서울주택도시공사)가 직접 개발하는 핵심 공공부지인 B9부지 개발에 지역상생리츠를 도입할 예정이다. B9 사업비만 해도 연향들 총사업비보다 훨씬 규모가 크다. 

기존 리츠(REITs)는 전체 주식의 30% 이상을 불특정 다수에게 공모해 지역주민의 이익 환원이 제한적이었으나, 지역상생리츠는 국토부장관이 승인하면 지역주민에게 우선 공모가 가능하다. 즉 B9 부지를 지역상생리츠로 개발하면 서울시민에게 우선 청약권이 주어지고, 시민이 직접 투자자로 참여해 이익배당을 받게 된다. 또한 기존 프로젝트파이낸싱(PF) 방식의 저자본·고부채 구조와 달리, 자기자본 비중이 높고 다수 시민이 투자자로 참여해 개발의 안정성이 높다.

서울시는 올해 하반기 사업타당성 분석을 거쳐 시범사업을 선정하고, 2026년에 지역상생리츠 공모지침 마련과 사업자 공모를 진행하여 2027년부터 시범사업을 본격 추진할 계획이다. 

한편, 서울시는 지역상생리츠와 더불어 부동산을 블록체인 기술을 활용한 증권형 토큰(STO)으로 발행하는 ‘부동산 디지털 자산화’방안도 추진해, 소액 투자자도 상업용 부동산에 쉽게 투자할 수 있게 할 예정이다.